남동구 구월동 1455번지 제안서에 대한 의견청취 심사보고서

2022. 3. 28.(월)

건설교통위원회

1. 심사경과

가. 제안일자: 2022. 3. 2.

나. 제 안 자: 인천광역시장 [도시계획국 도시계획과]

다. 회부일자: 2022. 3. 7.

라. 상정일자: 제278회(임시회) 제2차 건설교통위원회(2022. 3. 28. 상정·의결)

❍ 제안설명: 정동석 도시계획국장

❍ 검토보고: 채기병 건설교통수석전문위원

❍ 심사결과: 원안과 의견을 같이함.(부대의견 제시)

2. 제안설명 요지

가. 제안이유

❍ 인천터미널 및 농산물부지 복합개발 등 구월 지구단위계획구역의 여건변화와 (구)롯데백화점 폐점, 코로나 19 등으로 침체한 구월 로데오거리 상권 활성화 요구가 지속되는 상황에서

❍ 남동구 구월동 1455번지의 도시계획변경 제안이 도시건축공동위원회 자문을 거쳐 “사전협상대상지”로 선정되고 협상제안서가 접수됨에 따라

❍ 「인천광역시 도시계획변경 사전협상 운영에 관한 조례」 제14조에 따라 시의회 의견을 청취하고자 함

나. 주요골자

3. 전문위원 검토보고 요지

❍ 본 의견 청취 안은 남동구 구월동 1455번지 도시계획변경 제안이 접수되어 「인천광역시 도시계획변경 사전협상 운영에 관한 조례」(이하 “사전협상 운영조례”) 제9조에 따라 “협상대상지”로 선정됨에 따라 도시계획변경 협상의 시작에 앞서 사전협상 운영조례 제14조에 따라 의회의 의견을 청취하고자 하는 사항임

제9조(협상대상지 선정) ① 시장은 제8조에 따라 민간이 제출한 신청서를 검토한 후 협상대상지로 선정하고자 할 때에는 영 제25조제2항에 따른 공동위원회(이하 “공동위원회”라 한다) 자문을 거쳐야 한다.

② 제1항에도 불구하고 시장이 공익실현 또는 정책적 개발 등을 위해 필요하다고 인정한 경우에는 공동위원회 자문을 거치지 아니하고 협상대상지를 선정할 수 있다.

③ 시장은 제8조에 따라 민간이 제출한 신청서의 내용에 조건을 부과하여 협상대상지로 선정할 수 있으며, 이 경우 민간은 통보를 받은 날로부터 30일 이내에 수용여부를 시장에게 통보하여야 한다.

“협상대상지”란  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제51조제1항제8호의2, 제8호의3 및 「인천광역시 도시계획 조례」(이하 “도시계획 조례”라 한다) 제15조제2항에 해당하는 부지(5천㎡ 이상)로서 제9조에 따라 선정된 부지를 말한다.

- 국토계획법 제51조제1항제8호의2 : 주거·상업·업무 등 복합적인 토지이용증진 필요지역

- 국토계획법 제51조제1항제8호의3 : 유휴토지의 효율적 개발 및 시설이전 또는 재배치 지역

제14조(의회의 의견청취) 시장은 제10조의 사업제안서가 제출되면 제11조 및 제13조 내용이 포함된 협상계획에 대하여 협상의 시작 및 완료한 때에 인천광역시의회의 의견을 청취할 수 있다.

❍ 본 대상지의 위치는 남동구 구월동 1455번지이며, 대지면적은 12,458.7㎡(약 3,769평), 제안자는 예술회관역복합개발프로젝트(주)이고, 용도지역은 일반상업지역, 용도지구는 방화지구, 철도보호지구, 용도구역은 상대보호구역, 구월 지구단위계획구역으로 지정되어 있음. 구월지구 現 지구단위계획, 現 건축물 현황 및 도시관리계획 현황은 아래와 같음

방화지구 안에서 건축할 수 없는 건축물 : 별도의 제한규정이 없으므로 해당 용도지역 등의 규정 적용

철도보호구역: 철도경계선(가장 바깥쪽 궤도의 끝선)으로부터 30미터 이내의 지역으로 토지의 형질변경 또는 건축물의 건축 등을 할 때 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사에게 신고해야 하는 지역(철도안전법 제45조)

상대보호구역: 학교경계 또는 학교설립예정지 경계로부터 직선거리 200m까지의 지역 중 절대보호구역을 제외한 지역(교육환경 보호에 관한 법률 제8조제1항제2호)

당해 지구단위계획구역의 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 경관·미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 당해 구역을 체계적·계획적으로 개발·관리하기 위하여 건축물 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획으로 도시·군관리계획으로 결정함

現 지구단위계획		現 건축물 현황		비 고
구 분	내 용	구 분	내 용
허 용 용 도	주거복합건축물 (공동주택비율 80% 미만)	주용도	판매시설 (쇼핑센터)
건폐율	70%	건축면적 (건폐율)	6,818.75㎡(54.73%)
용적률	800%	연면적 (용적률)	105,195.12㎡(387.48%)
높 이	3~15층 이하	높 이	지하6층, 지상 10층

【 도시관리계획 현황 】

❍ 본 대상지는 지난 2019년 2월 롯데백화점 인천점이 폐점되고, 2019년 5월 토지 및 건축물 소유권이 롯데쇼핑주식회사에서 엘리오스구월로  이전되었음. 이후 2020년 9월 백화점에서 쇼핑센터로 용도변경을 완료하였으나, 2020년 10월 대수선 공사가 중단됨에 따라 지금까지 3년간 장기 방치건축물로 남아있으며, 이로 인해 주변 상권에 부정적인 영향을 미치고 있어, 본 대상지의 개발이 필요할 것으로 판단됨

(참고 대상지 현황사진)

❍ 검토 의견으로 본 대상지가 “도시계획변경 협상대상지”로 선정되기 위해서는 사전협상 운영조례 제9조 및 「인천광역시 도시계획변경 사전협상 운영기준」(이하 “사전협상 운영기준”) 제1절 대상지 선정기준에 적합하여야 하며 기준은 다음과 같음

「인천광역시 도시계획변경 사전협상 운영 기준」

제1절 대상지 선정기준

3-1-1 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제51조제1항제8호의2, 제8호의3 및「인천광역시 도시계획 조례」제15조제2항에 해당하는 5천㎡ 이상의 부지(이하 “유휴부지”라 한다)를 대상으로 하고, 사전협상 대상지 선정기준은 다음과 같다.(다만, 도시계획조례 개정 등으로 면적을 달리 정하는 경우에는 이에 따른다)

(3) 건축제한 등 완화(허용용도*, 건축물 높이)

* 기존 용도에 용도를 추가하거나, 변경함으로써 토지가격이 상승하는 경우

제3절 협상대상지 선정을 위한 평가

3-3-3 공공은 민간이 제출한「개발계획(안) 검토신청서」에 대하여 [별표2]의 개발계획(안) 평가기준에 따라 검토 및 평가한 후 협상대상지로 선정하고자 할 때는 위원회 자문을 거쳐야 한다.

제5절 협상대상지 선정

3-5-1 협상대상지 선정 평가를 통한 협상대상지 선정시에는 개발계획의 적정성, 지역여건 및 상위계획 등을 고려하여 전제조건을 부여할 수 있으며, 이 경우 민간은 개발계획 수정(안)을 제출하면서 전제조건을 충족시켜야 한다.

❍ 본 대상지는 사전협상 운영조례에 따라 도시·건축공동위원회의 자문을 거쳤으며, 사전협상 운영기준 [별표 2] ‘협상대상지 선정을 위한 개발계획(안) 평가기준’에 따라 평가를 실시하여 협상대상지로 선정되고 적정한 절차를 이행한 것으로 판단됨

❍ 또한 안건으로 제출된 제안서는 도시·건축공동위원회의 자문의견과 집행부의 평가결과 시 제시된 협상대상지 선정조건인 건축물의 주용도 변경(공동주택 4개동 →오피스텔 3개동), 높이 조정(지상 43층→지상 42층), 건폐율 조정(70%→60% 이하), 상업비율 30%이하, 교통량 증가에 따른 교통개선대책 마련, 공공기여 방안 제시 및 주변 상권 활성화 방안 마련 등에 대하여 제안자가 협상대상지 선정조건을 수용하였기에 집행부에서 협상절차를 진행하는 사항으로 판단됨

現 지구단위계획		협상 제안(안)	비 고
구 분	내 용	내 용
허 용 용 도	주거복합건축물 (공동주택비율 80% 미만)	업무시설(오피스텔 3개동), 판매시설, 문화·집회시설	지구단위계획 변경없음
건폐율	70%	7,437.84㎡ (60.0%)	“
용적률	800%	184,897.18㎡ (796.23%)	“
높 이	3~15층 이하	지상 42층 이하	지구단위계획 변경필요

❍ 본 협상대상지는 2019. 2월부터 지금까지 3년간 장기 방치됨으로써 구월로데오거리 상권 활성화에 부정적인 영향을 미치고 있어 주변 상인들로부터 개발에 대한 요구가 지속되어 왔습니다. 따라서 협상 제안(안)과 같이 랜드마크형 건축물이 들어서면 침체된 구월로데오거리 상권을 되살리고, 개통예정인 GTX B노선 시청역을 중심으로 역세권 활성화는 물론, 개발이익을 공공기여시설에 제공할 수 있어 도시경쟁력 제고에도 기여할 것으로 판단됨

❍ 다만, 인천경찰청은 경찰헬기 이착륙에 따른 건축물 고도제한 이하 유지, 일조권 피해대책 및 개발로 증가할 교통량 수준에 따른 교통대책 마련 필요 등의 의견을 제시하고 있으므로 이에 대한 집행부의 대응전략 및 협상방안 등의 설명이 필요함

또한 건축물 높이 완화로 우리시에서 얻게 될 계획이득인 공공기여시설을 계획함에 있어 사회적 공유와 합리적 배분이 이루어지도록 하여야는데 이에 대한 설명과 공공기여 이행 및 담보방안에 대해서도 집행부의 설명이 필요함

4. 질의 및 답변요지

< 민경서 위원 >

❍ 경찰청이 요구하는 높이를 해수면으로 어떻게 되는가?

⇒(도시계획국장) 경찰청에서 72.75미터 이하를 요구하고 있음

❍ 사업성에 대하여 어떻게 보고 있는가?

⇒(도시계획국장) 제안자가 사업성이 있다고 판단했기 때문에 본 제안서를 제출한 것으로 알고 있음.

❍ 공적기여도 부분에 대해서는 어떻게 되는가?

⇒(도시계획국장) 사업이 가능하다면 중앙공원 활성화, 구월동 음식거리와 로데오거리의 연계방안 등을 준비하고 있음. 제안이 모두 받아들여진다면 약 200억 내외가 될 것으로 봄

❍ 공공기여방안을 충분히 검토하여 시민들에게 많은 혜택이 돌아가도록 협상에 만전을 기하시기 바람

< 박정숙 위원 >

❍ 제안내용을 보면 오피스텔이 508개가 지어지는데 기존계획 대로하면 몇 퍼센트가 올라가는가?

⇒(도시계획국장) 법률에 따라 대상지는 주상복합 건축물을 지을 수 있으며, 용적률도 800%임. 다만 건축물의 디자인측면에서 규제를 완화하는 것으로 랜드마크적 개념으로서 수직높이 완화하는 것임

❍ 높이에 대한 제한 중에 검찰, 경찰, 교도소 등의 경우 주변의 건축물이 고층으로 건축될 때 국가중요시설에 대해서는 법적으로 어떻게 보호를 받고 있는가?

⇒(도시계획국장) 공적규제가 필요하면 별도로 법률에서 정하거나 도시계획적으로 규제하여야 하는데 이 지역은 해당이 없음

❍ 인천경찰청에서 하는 내용을 보면 인천은 국가시설 중요시설이므로 특별경비지역으로 지정이 되어 있어 헬기 고도 제한 이런 것을 감안해야 하는 것은 아닌가?

⇒(도시계획국장) 신문기사에서 최근 5년간 761번 헬기 운항했으나 이 기간 인천경찰청은 헬기를 운행한 기록이 한 번도 없음. 경찰청에서 얘기하는 부분은 충분히 논의가 필요하며, 그래도 어려움이 있다면 상인연합회 등 지역주민들과 논의할 계획임

❍ 인천경찰청의 헬기장은 유사시에 지휘부를 태우거나 필요한 장비를 싣고 비상출동에 필요한데 경찰청과 협의가 안되면 무시하고 갈 수 있는지?

⇒(도시계획국장) 국가 중요시설이라고 하면 국민들에게 알릴 수 있도록 토지이용계획에 표시가 되어야 하고, 경찰청과의 협의가 필요하면 당연히 협의를 하여야 한다고 생각함

❍ 교통영향평가 보고서를 보니까 사업자는 교통서비스 수준이 D,C,B 로 나왔고 도로교통공단은 F, FF, F로 문화회관 뒤쪽으로는 교통영향평가가 상이하게 나온 이유는?

⇒(도시계획국장) 교통에서 분석한 것은 평일날 10%, 휴일날은 20%의 교통량이 줄어들 것으로 판단되는데 그 기준은  舊 롯데백화점이 3년 전에 영업을 할 때 보다는 줄어든다는 것이고 폐점후의 3년을 비교하면 더 늘어난다고 하는 것이 보임

❍ 규제완화로 인한 공공이익의 환수계획은?

⇒(도시계획국장) 건축높이 완화에 따른 용적률의 60%를 공공기여시설로 받도록 되어 있으며, 공공이익의 환수 프로그램에 의해서 인접한 지구단위계획구역에 사용하도록 하고 있음. 개발이익의 환수는 아님

< 유세움 위원 >

❍ 원도심과 구도심의 개발은 정체되고 있는 것이 사실이며, 롯데백화점 폐점과 더불어 코로나19로 인해 주변 상인들이 어려움을 겪고 있어서 궁극적으로 봤을 때는 개발이 이루어져야 하는 거죠?

⇒(도시계획국장) 사회적 경제적 여건 변화를 보면 지속적으로 개발에 대하여 논의가 될 것으로 보임

❍ 경찰청이 이 장소에 있기 때문에 개발이 저하된다고 하면 그 또한 문제가 될 수 있는데, 경찰청 때문에 주변이 개발이 되지 못한다는 우려가 있는데 경찰청을 이전하는 부분도 검토를 해봐야 하지 않을까요?

⇒(도시계획국장) 경찰청의 기관을 이전은 인천시가 거론할 문제는 아닌 거 같고 다만 도시의 기능상 구월동의 중심상권을 활성화 시킬 수 있는 방안을 도출하기 위해 상인연합회 등과 협의를 진행하겠음

< 고존수 위원장 >

❍ 舊 구월동 롯데백화점 개발과 관련하여 지역 주민들의 의견은 없었는가?

⇒(도시계획국장) 별도로 주민의 의견을 청취를 했는데, 530명의 의견이 있었고, 516분이 이 사업을 좀 더 빨리 진행을 해서 지역상권의 활성화를 요청했음

❍ 대상지는 역세권으로 원도심이 살아야 인천이 살수 있다고 생각함. 경찰청이라는 특수성을 이해하기 때문에 같이 상생할 수 있는 방안을 찾아야 함.

< 박종혁 위원 >

❍ 경찰청은 고도문제와 기류문제를 얘기하고 있는데 닥터헬기는 더 많이 운행하고 있는 이런 것을 고려해서 협상을 하시기 바라며, 경찰청 입장도 충분이 감안해서 원만하게 협의를 하시기 바람

5. 토론요지

가. 찬 성: 고존수, 박성민, 박정숙, 박종혁, 유세움 위원

나. 반 대: 없 음

6. 심사결과

❍ 원안과 의견을 같이함(재석위원: 5명, 찬성: 5명, 반대: 없음)

- 부대의견 제시

◦ 주변 지역의 원도심 활성화와 경찰청 입지 특성을 고려한 원만한 협의를 통하여 사전협상을 진행할 것

7. 기타

❍ 특이사항 없음

붙임  남동구 구월동 1455번지 제안서에 대한 의견청취 1부.  끝.

[붙임]

남동구 구월동 1455번지 제안서에 대한 의견청취

인천광역시

목    차

1. 제안사유	01

2. 그동안 추진사항	01

3. 사전협상제도란?	02

4. 협상제안서(안)	04

5. 향후 추진일정	10

남동구 구월동 1455번지 제안서에 대한 의견청취

의 안 번 호	1498		제출년월일 :	2022. 3. .
			제 출 자 :	인천광역시장

제안사유

○ 인천터미널 및 농산물부지 복합개발 등 구월 지구단위계획구역의 여건변화와  (구)롯데백화점 폐점, 코로나 19 등으로 침체한 구월 로데오거리 상권 활성화 요구가 지속되는 상황에서

· 롯데백화점 인천점 폐점(‘19.2.28.), 대수선 공사중단’20.10.15.) 등 3년간 장기 방치

· 인천광역시 행정안전위원회 “인천광역시 장기방치 건축물 대응 방안 토론회 개최” (‘21.4.22.)

· 균형발전정무부시장 면담 “로데오거리 상권활성화 요구”(2회, 로데오거리상인회ㆍ시의원) (’21.2.16. ‘21.7.29.)

· 제274회 시정질의 時 “계양구 1073번지 장기 방치 건축물 활성화 요구(이용범 의원)＂(‵21.10.19.)

· 2021년 행정사무감사 “(구)롯데백화점 부지 민간개발 신속추진으로 지역활성화 기여” (‘22.1.25.)

· 2021년 행정사무감사 “ 동인천 역사등 장기 공사중단 건축물 관리 요구(박정숙 의원)” (‘22.1.25.)

· 구월로데오상가연합회 기자회견 “랜드마크 건설로 원도심 활성화 촉구”(박경수 회장 외 15인) (‘22.2.8.)

○ 남동구 구월동 1455번지의 도시계획변경 제안이 도시건축공동위원회 자문을 거쳐 “사전협상대상지”로 선정되고 협상제안서가 접수됨에 따라

○ 「인천광역시 도시계획변경 사전협상 운영에 관한 조례」 제14조에 따라 시의회 의견을 청취하고자 함

그동안 추진 사항

○ 2020. 6. 7.	:	「인천광역시 도시계획변경 사전협상 운영에 관한 조례」 제정
○ 2021. 9. 13.	:	도시계획 변경 사전협상제도 시행(인천시공고 2021-2378)
○ 2021. 10. 8.	:	도시계획 변경 사전협상 제안서 제출(제안자→남동구→시)
○ 2021. 11. 10.	:	전문가 자문(4명, 11.10.~11.16)
○ 2021. 11. 22.	:	인천경찰청 협의(2회, 11.22., 12.21.),
○ 2021. 12. 8.	:	도시․건축공동위원회 자문
○ 2021. 12. 29.	:	사전협상 대상지 조건부 선정 통보(시→제안자)
○ 2021. 12. 30.	:	사전협상 대상지 선정조건 수용 의견 제출(제안자→시)
○ 2022. 2. 16.	:	인천경찰청 해당 사업에 대한 “불가” 의견 제출(경찰청→시)
○ 2022. 2. 25.	:	협상제안서 제출(제안자→시)

3. 사전협상제도란?

4. 협상제안서(안)

5. 향후 추진일정

○ 2022. 3.	:	주민의견 청취(공람) 및 관련부서 협의
○ 2022. 3.	:	협상단 및 협상조정협의회 구성 및 운영
○ 2022. 4.~6.	:	교통영향평가 등 완료